Vol.237 对话冯仑：做一个有益于人民的老登

摘要

• 上海续期政策可能关上商用不动产的市场化投资大门。 冯仑指出，上海新政对40/50年土地到期续期按基准地价收取70%；若全国推行，未来五到十年商用不动产的市场化投资空间“几乎又回到了二十年前”，他甚至认为这个市场“有可能不存在了”。他给科技公司的操作建议明确：办公楼和房产最好“出租”，尽量租、不要建——杭州电商公司当年拿地建楼，二十年后要补交地价，土地上挣的钱可能都交回去。
• 住宅市场转完了一个完整轮回：从15—18万亿缩回5万多亿，与2007年《野蛮生长》出版时的量级相当。 未来格局有四个特征：住宅增量集中在国央企，民营“大概就剩三五家能做”；非住宅民营更少；服务业会发展——全中国不赚钱的房子超过100万亿，催生“不动产三甲医院”式的资产管理生意，“全村人都成跛子了，做假肢和按摩的生意就起来了”；建材与模块化建筑出口是未来十年房地产相关产业链的重要方向。
• 冯仑的出路是把房产改造成制造业加出口贸易。 国内工厂像造汽车一样造标准化酒店、公寓，装进集装箱运到海外组装；泰国项目从开工到接客只需六个月，传统方式要两到三年，明年大概五六月份首店开业，标准接近国内全季5.0。团队选择北欧引进并结合自主研发的技术路线，称其出口东南亚比传统建筑方式成本低。目标市场包括战后重建和经济起飞地区；他提到基辅拟建的590米综合项目、加沙重建需求，以及伊拉克人均GDP已超过越南。
• “中国没有商业周期，只有政策周期、行政周期、体制周期”是冯仑的宏观判断。 他举例说，十几年间马克思主义学院从100所增至2000多所、党校有5000个，而法学院不超过1000个；他认为政策制定的理论背景会影响政策周期。房地产、教培、汽车补贴曾受政策红利影响，“现在又来了，全部在AI产业链上”。他认为，不可预见会使企业难以建立预期，交易趋于短期化，企业家更注重套利和政商关系。
• 冯仑认为民企当下的核心病灶是产权与预期变模糊。 他回顾，近年法律规范持续建立；在民企生存压力中，产权和预期仍是重要障碍。45岁以上、做企业约20年的老一代经营者，对不确定性的感受更明显；同时，VIE结构、红筹股、海外上市审查、备案及海外收入申报等变化，让企业觉得与国际联系不如过去顺畅。地产危机中活下来的企业，他概括为三类：业务转向境外的、区域经营且几乎不负债的、以及像万通一样提前转让高杠杆业务并在国内退出开发游戏的。
• 冯仑的投资纪律是：一代人、一个地方、一个文化背景的人只能赚一种钱。 他认为“顺便赚的钱”和靠特殊关系赚的钱不可靠；更踏实的方式是把产品、服务、渠道做好，重复做下去。钟睒睒卖水近40年是例子；当年放弃高负债买地，今天看来并不等于没有进取心。对投资人抢DeepSeek、Kimi份额的热潮，他说自己“不冲动”，并类比当年拿地。
• “一边是AI，一边是《论语》”：冯仑认为老一代的优势在人性、体制和社会经验，不在技能。 他自认只在房地产细分领域大脑训练得比AI好；硅基时代的数据中心总投资中，房子和土地只占约20%，所以他选择不决策、交给懂行的人。他也认同马斯克关于AI可能带来物质极大丰富的推演，并回应李翔转述的梁建章人口观点：他认为把人当工具才会执着于人口数量；同时承认自己没有和梁建章讨论过，梁建章也会高度不认同。

精读

1. 开场定调：AI给冯仑两本书下了判词

• 李翔把冯仑类比纳瓦尔——“懂商业，也懂人性，理解金钱，也理解形而上的人生意义”；冯仑的第一反应是提纲“太满太使劲”，要求松弛地聊。
• 冯仑让AI读了自己的两本书，判词他认账：《野蛮生长》“有火气”、有冲劲；去年的《人生的逻辑》“通透、更圆通了，但没冲劲了”。他的总结是：“正经人容易使劲儿。”

2. 个人二十年：自然人、经济人、社会人三条线

• 冯仑的框架：一个人有三个维度。自然人走向衰老无法抗拒，他说自己“基本上正常地活着，没有被拉扯”；经济人维度上，房地产这门手艺从二十年前“刚出徒的学徒”，到了现在“已经可以当师傅了”——下个月出版《房地产正传——谁在赚钱，怎样赚钱》。
• 李翔的揶揄点破了反讽：学了二十年手艺终于出师，行业却回去了。冯仑接住：“师父只好带着宝典，去别的地方云游赚钱了。”

3. 社会人的终点：与世界的关系归零

• 社会人维度上冯仑在做减法：四十多岁“戒之在贪”，什么都想要；现在“不断减少、清零是非”，目标是“等哪天告别的时候，跟这个世界的关系是零”——不去八宝山做那些仪式，“不惊扰任何人，无声无息地离开”。
• 他举万通二十周年活动为例：活动没有通知就开始了，也没有宣告就结束了——“不用敲锣打鼓地开场，也不用正式宣告结束”，这是他认可的社会人状态。

4. 住宅轮回：从15—18万亿回到5万多亿

• 行业判断的两个数字：住宅销售类物业市场规模从15万亿、18万亿缩到5万多亿，“未来几年的增量会非常有限”；而2007年时市场也不到5万亿——“这20年走了一个轮回”，起点回到起点，中间“当然经过了一段好日子”。
• 冯仑认为房地产解决住房问题的社会职责基本完成：中国人均建筑面积已达40平方米。

5. 上海续期收70%：商用不动产市场或就此关闭

• 核心政策信号：上海对40/50年土地到期续期按基准地价收取70%。冯仑的推演：不续期，地没人接手、项目卖不出去、REITs发不了；续期，“等于过去30年土地增值的好处被拿回去了，你忙活这30年，收益就非常有限”。若全国推行，他认为未来五到十年商用不动产的市场投资空间“几乎又回到20年前”，甚至“有可能不存在了”。
• 根源是土地制度：他称公有土地在建筑成本里占40%—60%，而土地私有的市场只占10%—20%。他以泰国为例：“我买了一块地，30年不开发没人管，50年以后地涨了3倍、5倍，都是我的，跟政府没关系——那我是不是有积极性保护这块地、把它用好？”
• 这被他上升为民企的重要病灶：产权和预期。“就相当于养自己的儿子可以，养隔壁老王的，你就不干了。40年、50年的土地如果是隔壁老王的，我为什么还要干？”

6. 出路：把房产做成制造业，出口换汇

• 冯仑团队的新模式：在国内工厂“像做汽车一样把房子做好”，毛坯加内装（“穿内衣、外衣”）装进集装箱运到海外；当地合作伙伴提供土地，装上即可出租经营——房产变制造业、再变贸易出口，冯仑称这种方式政策允许。
• 效率是卖点：泰国项目从当地开工到运营接客只需六个月，传统方式要两到三年；效率提升能“多挣一年钱”。明年大概五六月份首店开业，标准接近国内全季5.0，冯仑称建成的是永久建筑。

7. 技术路线之辨：标准化、规模化，成本要有竞争力

• 冯仑对前人的分法：万科用日本模式的PC水泥体系，不好运输；远大做高端超高层，但低层建筑成本偏高；碧桂园用机器人砌墙，不是做整体房屋。冯仑团队则研究只做酒店和公寓这类标准化产品，“像乐高一样很快给你组合”。
• 工业化两个前提是“第一标准化，第二规模化”；再加技术路线选择。冯仑称团队的路线从北欧引进，再结合自己的研发和集成，在国内成本较低，出口东南亚也比传统建筑方式成本低，由此在规模尚未起来时保持竞争力。

8. 战后重建：企业家看到的是需求，不是战争新闻

• 冯仑2024年去了乌克兰：一家同行在敖德萨圈了约五平方公里产业园，冯仑团队为其提供服务并讨论配套宿舍、酒店等；他们希望在基辅市中心一块地上建590米高的综合项目，“相当于做一座埃菲尔铁塔”，在国内生产好，再把房子像抽屉一样插进去——战争结束后再继续推进。加沙重建需要3000万平方米建筑，他了解到当地重建人员来中国寻找快速建房方案；若局势稍微消停，明年他可能去看看。
• 他引霍英东作例子：战争年代在香港秘密与大陆做生意、转运药品和物资；1949年新政府建立后，霍英东及其第二代都得到尊重和支持——“这就是他当年看到的，跟其他一些商人看到的不一样”。冯仑称伊拉克人均GDP已超过越南、有5000多美元，并说自己从图片和视频看到战后重建发展很快。其他例子包括美国一家活动房屋公司市值接近100亿美元，主要靠出租；巴菲特投过一家移动房屋公司；远大在阿布扎比交付的16层建筑现场安装花了50多个小时，当地传统方式要三到五年。

9. 房地产未来四个特征与“不动产三甲医院”

• 冯仑的四点判断：住宅仍有少量增量，主要集中在国企、央企，地方政府也很少，民营“大概只剩三五家能做住宅”；非住宅民营企业更少，上海政策对龙湖这样的民企也有影响；服务业会有很大发展，包括保洁、租售、装修、智能化，以及更大的资产管理和破产重整业务。
• 他给自家资产管理业务起的名字是“不动产的三甲医院”：“现在全中国不赚钱的房子超过100万亿，都要找医生、看病。”配上那句比喻：“全村人都成跛子了，做假肢和按摩的生意就起来了。”
• 第四个方向是家装建材、模块化装修、装配式建筑出海；冯仑认为这会是未来十年房地产相关产业链的重要发展模式和方向。

10. 民企的轨道：从慈禧的公司法到法律规范建立

• 冯仑的法制史梳理：中国最早的一部《公司法》是慈禧在1905年颁布的；1905年至1949年间不断修改，1949年以后没有《公司法》，民营企业也逐渐消亡；改革开放后逐渐恢复，1994年才有《公司法》。2002年加入WTO后，法律体系与市场制度开始接轨。到2007年，法律体系才刚开始建立，当时他记得大概有二三十部法律；他说今天民营企业在法律规范建立的环境中发展，相关规范还包括国务院颁布的8000个行政法规、条例和规范。
• 他的运动场比喻：奥运成绩不断提高，“就是因为规则清楚，大家训练时有明确的方向”。他用“民营企业的五六七八九”概括民企贡献。
• 后来谈到法律规范数量时，冯仑说有将近300部法律、12000多个法条、480个刑事罪名。这个回顾并不代表产权与预期问题已经解决；他之后仍把产权和未来预期称为民企面对的重要障碍。

11. 之字形：产权与预期的“焦点模糊”

• 发展轨迹在冯仑看来是“之字形”——“有很多变化是朝原来的起点上走的”。民企近年普遍感到压力，首先是产权保护：“产权不稳定，预期就不清楚……这个问题到现在仍然是障碍民营企业发展的最大问题。”
• 代际差异明显：1992年出生、创业六七年的科技企业老板“觉得好像还好”；而年龄越大，对产权和预期不确定性的感受越明显，对未来发展的信心和企业动力也越弱。冯仑说，45岁以上的企业家往往已经做了约20年企业。他对年轻人的比喻是：“你这是新媳妇上炕，还没体会到当中老年媳妇的辛苦。”
• 对照《野蛮生长》年代的状态：“晚上猛干，白天上班也猛干，除了猛干，不知道还有什么事要做”——初生牛犊般兴奋、乐观地往前冲。

12. 与世界的连接在收紧

• 冯仑认为，加入WTO后，企业在中国做的事情能做到全球市场，也可以使用国际资本市场融资、变现；现在VIE结构要拆，红筹股停了，科技企业海外上市要做安全审查，传统行业出海也要备案，公司和自然人都要备案，海外收入要归并回来交税、海外资产要申报，出入境管理也比以前收紧——企业觉得与国际的联系不如以前顺畅。
• 他认为野蛮生长时代已经告别，标志是“法律法规健全、规则健全”；规则不健全，才是野蛮生长时代。

13. 规则一致性：一场北京半马的排泄争议

• 冯仑用北京半马一位澳大利亚女选手边跑边排便、仍拿冠军的事件讲规则：成绩该不该算？“人类历史上从来没有人在运动中边排泄边运动，老虎、狮子都做不到，这是超级能力，但毕竟超出了规则。”他还提到她影响了其他运动员发挥，规则里没有相应规定。
• 引申到商业：“规则一致，大家才能比赛；没有一致性，就比赛不了。”无论国内还是全球竞争，企业都需要在同一套市场规则下做事。

14. 不焦虑的秘密：像和尚一样有解释系统

• 面对环境变化，冯仑说自己不焦虑，因为“我有自己的解释系统，已经解释完了”。他的癌症比喻：最痛苦的是“觉得自己哪儿都注意了，怎么还得癌症”；如果本来就胡吃海塞，得了病“就能解释为什么得癌症”——有了解释就不那么痛苦、着急。
• 于是角色反转：朋友约饭问“冯叔，你给说说怎么回事”，他自比庙里的和尚，提供“开释”与“开示”——“出去了，命运还在你手里”；至少在庙里问的这段时间，心理上能得到安慰。李翔总结“改造不了世界了，只能解释世界”，冯仑表示认同。

15. 没有商业周期，只有政策周期：马院与法学院的数量账

• 核心论断：中国是政府主导性很强的市场经济，所以冯仑认为没有教科书里危机—萧条—复苏—繁荣、五到七年一轮的商业周期，而是“政策周期、行政周期、体制周期”，因此房地产是否到底也无法按商业周期预测。他说经济学家朋友中认同他这套说法的“一小半”，而他基本不认同他们对周期的解释；他称自己在1984、1985年就写过关于中国经济改革确定性与不确定性的文章。
• 他举政策制定背景为例：十几年里马克思主义学院从100所增到2000多所，全国大学有3000多所；党校有5000个，法学院不超过1000个。他进一步假设，如果有3000个法学院、5000个商学院，制定政策的背景也会不同。
• 落到商业行为的后果：“没有规律、不可预见，商业活动就没法建立预期，交易越来越短期化，企业家越来越注重套利和政商关系。”反之，规律清晰、预期明确，会引导企业家在产品、公平竞争、服务和依法合规上用力。

16. 红利轮动：从房地产、教培到AI产业链

• 冯仑列举政策周期的红利：房地产曾在政策支持下快速发展，恒大、万科都受益；教培有过政策红利；出口、汽车补贴也是，补贴结束后红利就没了；“现在又来了，全部在AI产业链上”。
• 身份落差他说得很直白：当年房地产企业“很受地方政府欢迎”，现在是“昨日黄花，半老徐娘都算不上”；他开玩笑说“没把你当成掘金就算不错了”，房地产公司也嘲笑自己已经“掘金”了。他们“很希望霸道总裁爱上‘掘金’的我”。

17. 洞房里想不出丧礼：地产人不知如何收场

• 冯仑承认当年知道自己在享受市场红利、政策支持和政策周期扶持，却“不知道怎么收场”。他用洞房作比：“一个人在洞房的时候，根本想象不出来自己的丧礼、葬礼怎么办，只想到洞房里的快乐。”
• 他说最近几年探视病人、办丧事比较多——看重症、ICU、抢救中的同行，也有人没抢救过来。过去不重视破产法和《公司法》最后两章，只看怎么设立公司；现在对破产程序和破产重整逐渐有了经验。政策拟人化的总结是行业火时“都是限、限、限”，现在人老珠黄后“都是放、放、放”；李翔补刀“抢救一下”，冯仑答“来晚了”。

18. 为什么刹不住：企业只能点刹，银行是一脚踩到底

• 李翔追问：监管早就在讲“房住不炒”，行业为什么不当真？冯仑的机制解释是，许家印、碧桂园等企业靠高杠杆推动，“它要停下来，死得更快”，所以企业只能像油刹一样点刹、慢刹；银行却在三道红线后突然停下来，“就像电车一样，咣叽一下就停下来了”。
• 关键区分：“政策面原来只是导向、号召、警示、要求，不像银行这么硬；银行是硬约束。没有银行，房地产这些政策大部分都比较软，大家也没有感觉到痛。”开发业务在高周转下可以高负债，“一块钱赚三次，每次赚个十十五，三次下来一年就四五十的赚”；周转慢则需要降低杠杆。

19. 三类幸存者：出海、不负债、提前退出

• 在政策、体制环境变化导致市场急剧萎缩时，冯仑认为绝大部分企业无法抵抗。他看到活下来的房地产企业大致有三类：去了境外、国内业务几乎不发展；只做一个区域市场、产品不错、几乎不负债；像万通一样十年前转让高杠杆业务，在国内退出开发游戏。
• 是远见还是运气？他认为“有认知上的差别，也有一部分偶然性”。他的样本是北京1993、1994年做房地产的四家公司：两家公司老板都被抓过、后来破产；南洋大厦老板从国外回来，做写字楼出租、不卖、不负债，经营二十多年后还活着；万通这批人年轻时猛干，一个公司变成六个公司，做了北京CBD差不多一半的项目，六个公司大约一半活下来。他用疫情作比：“平时看着身体挺健康，有的人也没扛住。”

20. 小偷与警察：市场的正反馈在教所有人

• 为什么明知高杠杆危险还集体冲？冯仑的小偷比喻是：“这个小偷偷了一次没被抓住，他的朋友就会觉得，多数人很傻，这个小偷很精，于是跟着学，直到警察来了把他抓住为止。”高周转、高回报、高风险没有马上让企业崩溃时，更多人就会学。
• 恒大等企业出问题后，大家才开始说不要负债、要轻资产，“市场教育大家”。个体层面难以避免：“个体经验和种的经验完全不同……单个个体还是会犯错误，你拦都拦不住。”

21. 转型的窗口期：十五到二十年，而且必须在繁荣期

• 冯仑称，全世界房地产从单一开发转向开发、商业运营和资产管理并行，做到销售收入、销售利润与出租带来的利润各占一半，一般需要15到20年；还要有市场上行期，因为开发高周转带来的富余现金流才能支持转型。“危机的时候没法转型。”
• 案例打分：龙湖、华润约20年前开始做天街、万象城，坚持转型；万科转了不到10年就停下来了；万达基本仍以开发为主。
• 他的三级分类：微转型是在住宅产品内调整品类，如女性公寓、蓝领公寓；小转型是转型不转行，从住宅开发转到出租经营、商业或物流；大转型就是转行。他用“从昨日小哥哥金星，转成大姐金星”作比喻；转行等于做新公司、调整资本结构和团队，创始人仍在往往转不了，“创始人要‘死掉’，儿子来转”。

22. “创始人到中后期大部分都是公司发展的障碍”——AI照出的短板

• 冯仑认为创始人的思维容易被过去框定：做了一辈子开发，面对“不开发了”可能不懂，也未必有判断力。AI让他反思：“只要跟AI交流，我发现它比我想得快。”他现在谨慎，只在房地产专业领域里认为自己的大脑训练得比AI好。
• 他称这是自己确认过的：他有实物经验；中文简体中文网的AI语料库里房地产商业模式已有一百多种，但缺少集中整理。他认为自己在房地产这个细分领域判断力比豆包强，并说书公开出版后，AI才更容易找到这些内容。
• 实战检验是硅基时代的房地产：数据中心里房子和土地只占总投资的20%，10亿元里“2个亿是我懂的，另外8个亿我都不懂”。结论是“不决策”，找做过数据中心、算力、Token工厂的人来做。他说：“没有AI，我还不知道自己有这么多短板。”
• 他会使用豆包、千问、DeepSeek等大模型；只有房地产领域不问它们，其他领域经常一问，发现它们说得比自己好。

23. 一边是AI，一边是《论语》：老登的供给侧

• 年轻AI老板问他的问题很朴素：“房子还能不能买？”他会提醒他们办公楼、房产最好出租，尽量租赁，并讲近期政策。他给自己的定位是供给侧：为什么今天还读孔子？“不变的是人性，变的是技能。”他举母亲为例：她原来是算盘打得很好的会计师，退休时开始用财务软件；今天AI来了，老一代在工具上没有优势，但在人性认知上有优势。“你来问我，就当我是孔子，比孔子差一点。”
• 他对浙江一些青年老板说：“人性、政商关系、江湖、社会的事，要问你爹。技术、商业模式、财务、挣钱、客户这些事，你别问，自己都会做。你比你爹做得好。”合伙人吵架、闹离婚等事情，AI未必能替人做决定，年龄大的人可能有经验。
• 总纲是：“一边是AI，一边是《论语》。”老一代扮演《论语》和《道德经》的作用，不扮演AI的作用。人性没有变，《史记》里的人物故事与今天身边的人仍有相似之处；冯仑说自己读《红楼梦》《水浒》仍觉得有意思。

24. 老登、中登、小登：技能上一登不如一登，人性上老登赛过中登

• 对“反老登”舆论，冯仑认账一半：“年轻人蔑视老年人，主要是在技能方面，我觉得也是对的，合理。”工具迭代太快，10后可能觉得90后老了；他团队里00后的效率高于90后、90后高于80后，主要是工具熟练度不同。
• 但另一半是能力来源不同：“这不是随着青春期而来的，是随着更年期而来的。人到了更年期以后，才真正识透人性，看清体制。”所以“技能上一登不如一登”；在人性、体制、社会这一面，“老登赛过中登，中登赛过小登”。
• 他的归宿宣言是：“活过五十、六十以后，怎么变成庄子、孔子、老子最重要。”他认为老登的“登味”应该是《论语》和《道德经》的味道，做一个“有益于人民的老登”。年轻老板与他聊时，很少谈技术，却爱聊人性、体制、政策、社会、江湖。

25. 一代人只能赚一种钱：对所有风口免疫

• 李翔问，面对互联网、O2O、区块链到今天的AI，冯仑没有诱惑吗？冯仑回答“没有诱惑”，理由是：“一代人、一个地方的人、一个文化背景的人只能赚一种钱。钱和你的因果关系是固定的。”AI原生、融资、上市这套钱他挣不着；他只能挣AI和地产结合的钱，那仍是赚地产的钱。
• 地理版同理：在河南新乡创办原生AI公司“不太可能”，但可以卖糖水，比如蜜雪冰城。冯仑说年轻时也被风口诱惑过，做过汽车、银行、保险、信用社、当铺，“没赚那么多钱”；到年纪大了才发现“专一是幸福的来源”。
• 对当下富人拿DeepSeek、Kimi份额的热潮，李翔类比当年投民生银行、拿地，冯仑说“对，就像拿地那样”，并表示自己不冲动。

26. 两种赚不到的钱，与千百次重复

• 冯仑的两条判断是：“天下有两种钱赚不到。第一种叫顺便赚的钱”——别人一辈子都在做，你怎么顺便就能赚到；“第二种是通过特殊关系挣的钱”，因为特殊关系脆弱，不是硬核的东西。
• 踏实的赚法是：“产品做好、服务做好、渠道便宜、客户服务好，把这一件事连起来”，千百万次重复做下去。例子包括农夫山泉、娃哈哈卖水，阿里在天猫服务用户；他自己的模块化建筑也准备反复做酒店，十年、二十年后可能卖出几百个、上千个。
• 至于会不会成为首富，他说都是意外：“马斯克小时候知道自己会成为首富吗？”

27. 算不准三件事，与老子的进取心

• 反焦虑公式是“算不准三件事”：挣多少钱、有多少痛苦和幸福、什么时候以什么方式死。既然利害、苦乐、生死都算不准，“天天算就焦虑，所以不算”。他提到两种方法：宗教的方法是把多与少、苦与乐、生与死画等号；哲学的方法是抽象再抽象、解释再解释。
• 对“自洽会不会牺牲进取心”的质疑，他用结果回应：二十年前的“进取心”是高负债买地，万通放弃了；今天看来，万通还活着，市值甚至比当年一些高负债企业还高。他说不存在简单的进取与不进取，关键是在自己认为对的方向上长期坚持。现在的进取是“老子的进取心”：不争开发，争资产重整、模块化建筑出口。
• 钟睒睒是他的例子：卖水快40年，房地产火的时候没有去做；今天看来，他比当时的地产商更进取，成了首富。冯仑给年轻企业家的赠言是“简单、专注、持久”，并说这是他从企业存活经验中总结出的生存概率。朱炳仁三代做铜艺，他认为与月之暗面、DEEPTHINK在各自领域里可以是同一量级；不必追逐热闹，做好自己领域的事。

28. 江湖没有告别：三个定义与“仗义”的道德世界

• 野蛮生长时代告别了，江湖永在。冯仑的三个定义：体制外叫江湖；法律与非法之间的灰色地带叫江湖；犄角旮旯也叫江湖——总之不是体制内、规范运作的社会生活。更深一层：“江湖里头是个道德世界，不是法律世界。”试图用道德约束彼此，有时就进入了江湖。
• “仗义”的解剖是：“无条件帮你，包括违法也要帮你，这叫仗义。只在合法的时候帮你，不叫仗义。”所以江湖里的人互相争论时，都认为自己仗义、别人不仗义；法律介入后，有人退了或有了条件，就被认为不仗义。王石处理跑路借钱那件事，他评价为“把仗义和法律处理到没有矛盾，这就算高人了”。

29. 武侠与科幻：两种企业家的文化密码

• 中国企业家爱武侠、马斯克等人爱科幻，冯仑的解读是：侠是超越法律、超越体制的超能力想象；现实中没有这么多超能力，所以看武侠是一种心理代偿。科幻同样是超出现实约束的想象。两者都与企业家追求自由和创造的心理特质相合。
• 他顺手拆解了“倒查”一词：非洲很多地方只有语言、口语，没有文字记录，要倒查就需要文字；汉语里的专案、倒查、反腐经验很成熟。他还说“三国”是中国人的身份密码；自己曾在定军山支桌喝酒，也包下浔阳楼的晚上时段体会宋江题反诗，“在历史现场读历史”。
• 《三体》他没有完整看过，坦白说：“我不相信中国人能把科幻写得很好。当然，事后大家看完证明它确实写得很好。”他仍想不清楚，作者刘慈欣在山西一个小县城，怎么能想出这些事。

30. 夫妻同公司：竞争模式不合适，互补模式可行

• 冯仑的判别标准是看两个人的相处模式：“如果是竞争模式，就不适合在一起。”他以李国庆和俞渝为例；互补模式则可以，例如一方擅长财务或客户服务，另一方外向、控制欲较强。
• 他提到一家制药公司，夫妻俩原本在同一家公司，后来分开做两个平行发展的公司，都上市了，避免两人变成竞争关系。冯仑认为多数情况下分开更简单；对夫妻共同创业，他说公司里“做出头的就一个”，互补模式比较好。

31. 大词与小词：对“以天下为己任”的自我清算

• 1991年创万通时的四句话包括“以天下为己任、发展企业、创造财富、完善自我”。冯仑今天重新解释第一句：传统士大夫说的天下往往是皇上的事，辛弃疾的“了却君王天下事”就是例子。今天他不会再这么说；“年轻时候词大、事小；现在尽可能事大、词小”。他认为马斯克讲的星辰大海是真正在研究未来，而他们当年的“天下”是传统士大夫的天下观。
• 他回忆，二十多年前读过一位相熟作家的文章，谈不同体制下的词汇使用；他后来观察到，中国企业家出国交流时喜欢讲大词，外国企业家往往讲眼前的事。
• 方法论总结是：“真正的思想、思考的价值，往往都在小词里。能把复杂的事讲简单、抽象的事讲具体、大词说小，都是有思想的人。”大词是现成的标准答案，小词需要自己琢磨。连“爱情”也中枪：“两百年以前汉语里没有‘爱情’这个词，但婚姻已经有几千年了。”结婚的事不必说成“为人类文明奋斗”。

32. 马斯克的AI共产主义，与梁建章的人口之辩

• 冯仑推演了马斯克的逻辑，并认为有道理：“大概15到20年以后，地球上会有200亿个机器人，创造出今天数倍的物质财富”，没有短缺、货币和交换，AI再通过物流分配，人们想吃什么就能送来。由此他问：“要是这样，为什么还要上班？”他把这与共产主义相连：过去认为通过阶级斗争实现，马斯克则认为通过AI实现；马克思说物质财富极大丰富，马斯克则讲如何涌流。
• 李翔提出梁建章关于人口减少可能拖慢技术创新的观点。冯仑回应，人口和中国人口是两个概念；缺劳工可以引进人口，也提到试管、代孕、人造子宫等方式。他说：“你把人当工具用，才希望人多；但把人作为生活、生命和消费的主体，有多少都正好。”他承认没有和梁建章讨论过，并判断梁建章会高度不认同。

33. 《资商通鉴》：两百年民企生死，制度变迁是重要死因

• 冯仑在写的书原叫《半程心》，现在倾向改名《资商通鉴：民营企业生与死》。两册内容从十三行写到1949年，再从1949年写到现在，章回体围绕人物故事讲生死：“十三行怎么生、怎么死；盛宣怀怎么生、怎么死；荣家怎么生、怎么死。”他认为，没有民营企业，这些大词都落不了地。
• 他提到的常见死因包括政商关系、高杠杆，以及体制不确定性造成的企业与制度环境冲突。他认为制度变革是过去两百年来民营企业死亡的重要原因，影响比企业自身犯错还多一些。十三行因制度变化而消失；之后的社会制度变革也让企业一批批受到影响。
• 荣毅仁的故事是一个例子：1949年，他因给国军供应棉纱和粮食被上海警备区抓捕、登报要审判；冯仑记得大概是当年七月二十几号，但特意说明日期不准确。开庭当天陈毅率解放军进入上海；国军认为供应影响军队健康和士气，新政府却可能视为贡献，企业命运就在制度变化中转向。
• 胡雪岩的故事既有官僚体制、资金链问题，也有与洋商竞争的因素：他以为洋人要收购自己的纱，抬高价格，洋人却转而和别人谈；日本技术变化后出现更便宜、量更大的替代产品，他没有及时意识到，最后崩盘。

34. 写书如做产品：口述、AI批改、与一部中国版《教父》

• 冯仑的写作方式是一个人关在房子里“手舞足蹈地演讲”。他先做较细的提纲，大概讲一个小时、五千到七千字，再用软件整理，之后自己精修；文体追求白话文里的口语化，结构是“故事加启示录”。他提到《论语》和《史记》里也有故事与启示的写法。AI会批评他的作品有幽默、好读、有感染力，但有些地方重复、口水化语言较多。
• 态度是产品思维：“书就是我的产品，读者就是客户。”占用大家的时间，就不能写一堆让人看了没有启发的东西。他说目前出版公司愿意继续合作，书还没赔钱；自己的定位是“非职业作家”。
• 他准备写一部四册的小说，两个备选名：《自由塔》，讲自由与追求自由中的异化；《自己人》，因为民营企业是自己人。目标是写一部中国版《教父》。

35. 为什么文艺作品里的商人总是坏人

• 冯仑的解释有两层：创作上“写坏人风险小，写好人容易千篇一律”，好人标准化、坏人个性化；另外，写国企、央企负面角色风险大，写民营企业风险小。他最近读了邹梅森的《天凉好个秋》，觉得不舒服，认为作品主要写民营企业破产后的债务处理、追债和人性，题材风险较小。
• 他与影视的交集也落在人性上：王家卫拍《繁花》前在北京、上海与他聊1993年以前的商业江湖，并使用了《野蛮生长》中的一些对话和说法。《中国合伙人》是他受校友、制片人黄建新邀请客串；他认为这部以新东方为原型的创业故事，正面呈现了大众创业时代的民营企业。

36. 企业家是中等词：解决问题的与套利的

• 冯仑区分：“商人是套利的，企业家是解决问题的。你这边没有机器，我做个机器，这叫企业家；机器卖得便宜还是贵，倒腾一下，这叫商人。”他把马斯克和自家模块化建筑业务都归为解决问题：将原本要两三年完成的经营项目缩短到六个月。
• 他认为中国过去两百年商人多、企业家少；他举的企业家包括陈光甫、荣家、范旭东。对“完善自我”这句旧话，他解释为不断学习、提高要求：从不懂房地产到能写一本房地产书，经历35年，就是完善的过程。

37. 从未对企业家阶层失望；年轻科技企业家与体制的新关系

• 李翔问冯仑是否对商人、企业家阶层失望过，冯仑回答：“从来没有。”他认为政治文明由政治家创造，物质文明由企业家创造；对企业家中的骗子和失败者，他用贪腐官员作类比，认为不能因为少数人就否定整个群体。
• 对年轻科技企业家不太关心制度变迁，冯仑的解释是生意模式不同：他称自己这一代是“古早类企业家”，许多业务涉及资源置换、套利，与土地、规划等权力关系密切，所以关心体制；新一代做技术、产品，直接面对客户，不上市、不进国防军工体系，往往较少与体制打交道。他们也不熟悉应酬、酒词和场面话，但优势是专注技术和产品。
• 对他们认同产业政策这一点，冯仑有历史既视感：“就像十几年前我们高度认同房地产一样。”他认为年轻AI企业家现在受到许多关注和支持，处在“万千宠爱在一身”的阶段。

38. “乱花春中过，片叶不沾身”的方法论——与为什么他并不高兴

• 冯仑把自己是非较少归因于价值观“守正出奇”，也就是合规上不变通；加上专注房地产、1999年后收掉复杂业务、不负债、不欠银行钱，以及性格不容易与人冲突。他也提到“利润之后的利润，成本之前的成本”，强调多次博弈，不追求一次把钱挣满。对身边关系的风险，他说：“最可靠的人也是最危险的”，司机、保姆、情人、子女、老婆、保镖、秘书都可能带来问题。李翔类比芒格的话，冯仑回应：“我们就避开。”他认为自己尚属幸运。
• 但他拒绝为幸存庆幸：“村里人都得病了，都说死了，你没死，肯定也不高兴。”同行和朋友境况艰难，他又帮不上忙；“活着能干什么？收尸你抬不动，哭丧不许大声，搬家也没处搬。”他只能默默期待大家能好一点。
• 收尾的自况是：“怎么样做到求全而不委屈，这是一个课题。现在是求全了，企业能正常稳定、别出事，但也别委屈自己。”他解释自己今天说了很多话，是因为“一点话不说，就有点委屈了，稍微说说”。